Ce que nous investissons
Nous investissons dans votre bien.
Un logement classé G, nous le remontons en D au minimum — à nos frais.
Un logement classé G ne se loue plus. Un logement classé F ne se louera plus en 2028, un logement classé E en 2034. Pour beaucoup de propriétaires, c'est une impasse : il faudrait engager des travaux lourds sur un bien qui, justement, ne rapporte plus — sans toujours en avoir les moyens, et sans savoir à quelles entreprises confier un chantier de cette nature. Nous prenons cette dépense à notre charge, nous menons le chantier, et nous y mettons les artisans avec lesquels nous travaillons déjà.
Nous chiffrons et nous finançons
Isolation, menuiseries, ventilation, chauffage, production d'eau chaude : l'audit, les devis et la dépense sont à notre charge, financés sur nos fonds. Votre trésorerie reste intacte.
Nous menons le chantier
Entreprises qualifiées et assurées, assurances de construction souscrites, déclaration préalable ou permis de construire déposé avec votre autorisation écrite, conformité déclarée à l'achèvement.
Le bien reste le vôtre
Les travaux vous sont définitivement acquis. Au terme de la convention, vous n'en remboursez que la valeur nette comptable — ce qui n'est pas encore amorti. Plus la convention dure, moins il reste à rembourser.
Le risque du chantier est le nôtre
Dépassement de devis, entreprise défaillante, aléa technique découvert en cours de route : c'est notre affaire. Vous suivez l'avancement, nous portons le risque et la dépense.
Ce que nous engageons fixe la durée de la convention.
Une durée de bail n'est pas un chiffre de principe : c'est le temps qu'il faut pour amortir ce que nous mettons dans le bien. Nous ne porterons pas une rénovation énergétique sur trois ans — et nous ne vous demanderons pas neuf ans pour un logement déjà en état. Le chantier et la durée se chiffrent ensemble, dans la même proposition.
Cette durée travaille pour vous jusqu'au dernier jour. Les travaux vous sont définitivement acquis, et chaque année qui passe en amortit une part : au terme, vous soldez la seule valeur restante, et neuf ans l'amènent tout près de zéro. Vous récupérez un bien rénové, classé D au minimum, qui se vend et se loue au prix de sa nouvelle étiquette — votre patrimoine a gagné en valeur pendant que nous l'exploitions.
Remonter un logement de G à D, ce n'est pas seulement lever une interdiction : c'est une facture de chauffage divisée, des murs sains, un logement qu'on peut habiter l'hiver. Nous ne louons que des logements où nous accepterions de vivre. La décence n'est pas un argument commercial, c'est le seuil en dessous duquel nous ne mettons pas un bien en location.
Ce que vous cessez de faire
Être bailleur, c'est exercer neuf métiers. Un seul était votre choix.
Vous vouliez être investisseur. Vous êtes devenu, sans l'avoir demandé, commercial, juriste, comptable, recouvreur, diagnostiqueur, maître d'ouvrage, dépanneur et médiateur. Chacun a ses échéances, ses formulaires et son texte de référence ; pris séparément, chacun se surmonte, mais ensemble ils occupent toute l'année. À la signature de la convention, ces huit-là passent de votre côté du trait au nôtre — et l'investissement, lui, cesse de peser sur votre seule trésorerie.
Investisseur
L'acquisition, le crédit, les mensualités, l'assurance emprunteur — et les travaux à engager par-dessus, le tout porté par une seule trésorerie : la vôtre.
Travaux financés par nous, loyer dû en toute hypothèseCommercial
Annonces, visites, dossiers, vérification des ressources et des garants, constitution du cautionnement.
Sélection à nos risquesJuriste
Baux, avenants, états des lieux contradictoires, inventaires du mobilier, annexes obligatoires, congés dans les formes.
Loi du 6 juillet 1989 · décret 2015-981Comptable
Avis d'échéance, quittances, suivi des versements, dépôts de garantie reçus et restitués, révision annuelle sur l'indice, régularisation des charges.
Articles 17-1, 21 et 23Recouvreur
Relances graduées, mise en demeure, commandement de payer, procédure — et l'impayé pendant ce temps.
À notre charge, pas à la vôtreDiagnostiqueur
Performance énergétique, risques et pollutions, plomb, électricité, gaz — et leur péremption, qui ne prévient pas.
Renouvellement suiviMaître d'ouvrage
Devis, entreprises, chantiers, autorisations d'urbanisme, assurances de construction, conformité déclarée à l'achèvement.
Rénovation financée par nousDépanneur
Réparations locatives, fuites du dimanche, remise en état entre deux occupations, rendez-vous d'artisans.
Décret 87-712Médiateur
Écouter, arbitrer, apaiser : un voisinage qui se tend, une séparation, une perte d'emploi, un retard qu'on n'ose pas annoncer. Le métier qu'aucun texte ne décrit.
La décence et le dialogue d'abordCe que ça change
Ce n'est pas un mandat de gestion. C'est une location.
Trois façons de louer, et tout se joue sur un point : qui porte le risque. En direct, vous gardez tout : le loyer, le risque et le temps. Avec un mandat de gestion, une agence s'occupe des gestes pour votre compte, prélève un pourcentage et vous laisse le risque. Avec la convention E4FH, nous prenons vos logements à bail et les sous-louons pour le nôtre : nous prenons le risque, vous gardez le loyer.
| Quand… | En direct, vous-même | Avec un mandat de gestion | Avec la convention E4FH |
|---|---|---|---|
| vous avez un crédit à rembourser | La mensualité tombe tous les mois ; le loyer, seulement quand le logement est occupé et payé. L'écart, c'est votre trésorerie qui l'absorbe. | Même exposition, diminuée des honoraires. Le mandataire gère le logement, pas votre échéance. | Un loyer dû en toute hypothèse, versé le même jour chaque mois : votre échéance s'adosse à un revenu certain. |
| le logement reste vide deux mois | Aucun loyer, et la commercialisation à reprendre : annonces, visites, dossiers, sur votre temps. | Vous ne percevez rien. Les honoraires cessent, le manque à gagner est pour vous. | Votre loyer est dû et versé. La vacance est notre affaire. |
| le locataire cesse de payer | L'impayé est pour vous, la procédure aussi : commandement, huissier, audience, et les frais avancés. | Vous supportez l'impayé, puis les frais de la procédure, en espérant la garantie. | Votre loyer est dû et versé. Le recouvrement est notre affaire. |
| vient le moment de payer le service | Vous le payez en temps : les soirées, les samedis et les congés passés à tenir le rôle. | Un pourcentage des loyers encaissés, prélevé chaque mois, plus des honoraires de mise en location. | Rien. Nous ne vous facturons aucun honoraire : nous nous rémunérons sur l'écart entre les sous-loyers et votre loyer. |
| le logement est classé F ou G | Les travaux sont à financer sur vos fonds ou à crédit — sinon le logement sort du marché locatif. | À vous de financer les travaux, ou de renoncer à louer. Le mandataire ne peut que vous transmettre des devis. | Nous finançons et nous menons les travaux jusqu'à la classe D au minimum, entreprises et aléas compris. |
| il faut signer un bail | Vous le rédigez, vous réunissez ses annexes obligatoires, et vous répondez seul de sa conformité. | Vous signez, en votre nom, par l'intermédiaire du mandataire. | Nous signons, en notre nom. Aucun lien de droit ne vous relie aux occupants. |
| un robinet fuit un dimanche | C'est vous qu'on appelle, et c'est vous qui trouvez le plombier. | On vous appelle, ou on vous refacture. | On ne vous appelle pas. L'entretien courant et les réparations locatives sont à notre charge. |
| il faut traiter avec le locataire | Seul en face, sans relais. Et si le logement se dégrade faute de temps ou de moyens, le rapport bascule : action en décence, loyer suspendu par le juge, aide au logement suspendue par la CAF — jusqu'à la mise en cause au titre de l'habitat indigne. | Une relation tenue à distance, par courriers types et relances automatiques. Le locataire n'a pas d'interlocuteur ; il prévient rarement avant l'incident, et l'impayé se découvre au stade du contentieux. | Un interlocuteur unique et joignable, qui connaît le logement et la personne qui l'habite. Nous mettons la décence et le dialogue avant le reste — et l'impayé, lui, reste notre risque. |
| vous voulez savoir où ça en est | Vous le savez déjà — c'est vous qui tenez les comptes, les quittances et le calendrier. | Un relevé de gérance, si vous le demandez. | Un état annuel des occupations, des loyers appelés et des impayés, et un interlocuteur unique. |
Comment ça se passe
Cinq étapes, et vos locataires ne changent pas de logement.
-
1
Étude de votre bien
Nous relevons les surfaces habitables, l'état des logements, les baux en cours et les contrats de fourniture. Cette étude ne vous engage à rien.
-
2
Proposition chiffrée
Trois chiffres qui tiennent ensemble : le loyer, exprimé au mètre carré de surface habitable donc comparable à une location directe ; les travaux que nous prenons à notre charge ; et la durée qui permet de les amortir. Toucher à l'un déplace les deux autres. La convention vous est remise avec cette proposition, complète et déjà renseignée.
-
3
Signature de la convention
Un bail civil assorti d'une autorisation de sous-location, d'une durée ferme, avec un dépôt de garantie de deux mois versé entre vos mains.
-
4
Reprise des baux en cours
Chaque locataire en place signe un avenant tripartite avec vous et nous. Son bail, son loyer et son dépôt de garantie sont inchangés ; seul change le nom du bailleur. S'il refuse, son bail reste avec vous.
-
5
Premier loyer
À la prise d'effet. Puis le même jour, chaque mois, révisé une fois par an sur l'indice de référence des loyers.
Ce que vous gardez
Vous confiez l'exploitation, pas la propriété.
La convention le dit noir sur blanc : elle ne crée qu'un droit personnel de jouissance. Elle n'est ni une cession d'usufruit, ni un bail emphytéotique, ni un bail à construction, ni un apport en jouissance.
La pleine propriété
Aucun démembrement, aucune inscription, aucune division. Vous vendez, donnez ou transmettez votre bien quand vous le voulez.
Un dépôt de garantie
Deux mois de loyer versés entre vos mains à la prise d'effet, que nous ne pouvons pas imputer sur nos derniers loyers.
Un engagement de durée
Trois, six ou neuf ans selon les travaux que nous prenons à notre charge. Pendant ce temps, nous restons tenus du loyer ; vous pouvez rompre si nous manquons à nos obligations.
Des murs restitués libres
Au terme, les sous-locations tombent de plein droit. Les congés, les restitutions de dépôts et les départs sont notre affaire, pas la vôtre.
De la visibilité
Un état annuel des occupations, des loyers appelés et des impayés, et un droit de visite de vos logements.
Aucun flux caché
Un seul flux vous concerne : le loyer. Les charges qui se répartissent sont remboursées au coût réel, sur justificatifs, sans marge.
Ce qu'on nous demande
Les questions qui viennent toujours.
Qu'est-ce que ça change pour mes locataires actuels ?
Rien dans leur vie quotidienne, et rien dans leur bail : même durée, même loyer, mêmes conditions de renouvellement, même dépôt de garantie. Seul le nom du bailleur change, et cela exige leur accord exprès, recueilli par un avenant signé à trois.
Un locataire qui refuse garde son bail avec vous ; son logement sort simplement du périmètre jusqu'à la fin de ce bail.
Qui paie la toiture ?
Nous, en règle générale. C'est le sens de notre offre : nous finançons les travaux lourds — gros œuvre, toiture, étanchéité, menuiseries extérieures, réseaux — au même titre que la rénovation énergétique, et nous les portons pendant toute la durée de la convention.
Ils vous restent acquis. Au terme, vous nous en remboursez la seule valeur nette comptable, factures et plan d'amortissement à l'appui : ce qui n'est pas encore amorti, et rien de plus. Cette prise en charge se paie sur le niveau du loyer, et sur la durée : ce que nous engageons fixe le temps qu'il nous faut pour l'amortir. Le droit commun reste possible si vous préférez garder ces travaux de votre côté — la convention est alors plus courte. Nous vous chiffrons les deux.
Et ma fiscalité ?
Nous préférons le dire avant plutôt qu'après. Si vos logements sont donnés meublés, l'article 35, I, 5° bis du code général des impôts range dans les bénéfices industriels et commerciaux les revenus de ceux qui louent des meublés de manière directe ou indirecte : notre interposition ne vous en fait pas sortir.
Et c'est une bonne nouvelle. Tant que vos recettes locatives annuelles restent sous 77 700 €, le régime micro-BIC s'applique de plein droit : vous déclarez la totalité du loyer encaissé, l'administration applique elle-même un abattement forfaitaire de 50 %, et vous n'êtes imposé que sur la moitié de ce que vous avez déclaré.
Cet abattement prend tout son sens dans le cadre de cette convention, justement parce que les charges sont passées de notre côté : entretien, réparations, travaux, vacance, impayés. Un régime réel déduit des charges réelles — encore faut-il en avoir. Ici, vous encaissez un loyer net de tout, vous le déclarez en entier, et l'abattement ramène l'assiette imposable à la moitié.
| Régime | Ce qui est imposé | Comptabilité | À la revente |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC meublé | 50 % du loyer | Un registre des recettes | Plus-value calculée sur le prix d'acquisition |
| Réel meublé (LMNP) | Le loyer moins les charges et les amortissements | Bilan, liasse fiscale, expert-comptable | Les amortissements déduits viennent majorer la plus-value |
| Micro-foncier (nu) | 70 % du loyer | Un relevé de recettes | Plus-value calculée sur le prix d'acquisition |
| Réel foncier (nu) | Le loyer moins les charges réelles | Détail des charges, justificatifs | Plus-value calculée sur le prix d'acquisition |
Deux seuils, à ne pas confondre.
77 700 € de recettes annuelles : c'est la frontière du régime d'imposition. En dessous, le micro-BIC et son abattement de 50 % ; au-dessus, le régime réel.
23 000 € de recettes, et des recettes supérieures à vos autres revenus d'activité : c'est la frontière du statut (article 155, IV du code général des impôts). Les deux conditions doivent être réunies pour devenir loueur en meublé professionnel — cotisations sociales et plus-values professionnelles à la clé. Tant que vos loyers restent sous 23 000 €, ou qu'ils pèsent moins que vos salaires et autres revenus d'activité, vous restez non professionnel.
Deux conséquences que l'on mesure souvent trop tard. D'abord, le micro-BIC ignore l'amortissement : depuis 2025, le régime réel réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession — le micro, lui, laisse votre plus-value intacte. Ensuite, il vous dispense de toute comptabilité : une ligne sur la déclaration 2042-C-PRO, et l'affaire est close.
Au-delà de 77 700 € de recettes, ou si vous préférez le régime réel, les calculs changent. Loués nus, vos loyers restent des revenus fonciers. Dans tous les cas, les loyers ne supportent pas la TVA. Nous vous remettons par écrit l'analyse qui s'applique à votre situation — et elle reste à valider avec votre conseil, à qui revient le dernier mot.
Et si vous disparaissez ?
C'est la bonne question, et la réponse se vérifie au registre du commerce. E4FH est une société par actions simplifiée à capital variable, dont les statuts fixent le capital minimum autorisé à 30 000 € — un plancher statutaire, pas un capital de façade. Vous pouvez le contrôler vous-même : SIREN 104 413 414.
Beaucoup de sociétés d'exploitation locative se constituent avec 1 000 €, parfois avec un euro symbolique. Un engagement de neuf ans mérite mieux : quand nous nous portons garants d'un loyer sur toute cette durée et que nous finançons des travaux lourds, il faut un bilan qui le supporte.
Le contrat vous protège par lui-même, indépendamment de nous : vous conservez la propriété, le dépôt de garantie de deux mois et la faculté de résilier pour défaut de paiement après mise en demeure. Les sous-locations que nous avons consenties ne peuvent pas excéder la durée de la convention : elles tombent avec elle, et vous recouvrez des murs libres.
Puis-je faire relire la convention ?
Oui, et sans limite de temps. Elle vous est remise avec la proposition, à l'issue de l'étude — portant vos surfaces et vos chiffres, avec ses sept annexes. Treize pages, articles numérotés, textes cités. Faites-la lire à qui vous voulez : c'est un contrat, pas une brochure.
Nous ne la diffusons pas avant l'étude : un contrat type, vide, ne dit rien de ce que nous vous proposerions réellement, et se lit mal.
Pour être tout à fait clair : nous ne sommes ni une agence immobilière, ni un mandataire. Nous n'agissons jamais en votre nom, nous ne détenons jamais de fonds pour votre compte et nous ne vous facturons aucun honoraire. La convention est un bail de droit commun ; elle ne relève pas de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.
Un patrimoine dans lequel vous êtes empêtré ?
Dites-nous où est le bien : nous faisons le reste. Une étude de vos surfaces, de vos baux en cours, de vos contrats de fourniture et de vos diagnostics, puis une proposition chiffrée : le loyer, et les travaux que nous prenons à notre charge. Sans engagement, et sans honoraires — ni maintenant, ni après.
La convention n'est pas un document de démarchage : elle vous est remise avec la proposition, à l'issue de l'étude, quand elle porte enfin vos surfaces, votre loyer, vos travaux et votre durée.